리츠(Reits)에 투자하자!

'리츠(Reits)'란 무엇인가? Real Estate Investment Trusts의 약자로 다수 소액 투자자로부터 자금을 모아 부동산을 매수한 뒤 거기서 나오는 임대수익, 매각차익을 투자자에게 돌려주는 것을 의미한다. 이렇게 보면 기존 부동산 매매와 뭔 차이가 있는지 의문이 드는 분들이 많을 텐데, 기존 부동산 매매와 리츠의 차이는 바로 유동성에 있다. 부동산은 거래 금액 규모가 크기 때문에 매매에는 오랜 시간이 걸리고, 매매에 따르는 비용(세금)때문에 유동성이 낮다. 다만 REITs는 주식처럼 주식시장에 상장되어 있기 때문에 소액 단순 몇 천 원으로 투자가 가능하고, 매수하고 바로 매도할 수 있을 정도로 유동성이 높다. 부동산을 이렇게 소액으로 단기간에 사고팔 수 있다는 점을 안다면 리츠는 정말로 기존 부동산에 관심이 많지만 투자는 못하는 투자자에게는 매력적인 금융 상품이 아닐 수 없다. 

 

 

 

 

 

 

부동산 시장 미쳐 돌아가는 상황에서 어떻게든 부동산 밥상에 숟가락 하나 얹고 싶다면 바로 리츠 시장에 뛰어들기 바란다. 여기서 말하는 리츠 내 보유 포트폴리오에서는 아파트/주택보다는 상가, 병원, 사무 건물이기에 흔히 부동산 투자라고 하는 아파트 투자와는 조금 결이 다르기는 하지만 어쨌든 부동산 아닌가? 기존 실물 부동산 시장에서는 자산을 보유하면서 가격 상승만을 기다리는 투자 방식이었다면 이제는 이러한 자본 이득보다는 안정적인 임대, 배당 수익을 우선하여 주기적으로 부가적인 소득을 창출하는 새로운 방식의 투자 전략이라고도 볼 수 있다.

 

앞서 얘기했지만 리츠에서 우리가 기대할 수 있는 수익은 2가지로 나눌 수 있다. 하나는 배당 수익이고, 다른 하나는 매각 차익이다. 대부분 국가의 리츠는 임대를 통해 벌어 든 수익에 대해서는 90% 이상을 배당해야 하는 의무를 가지고 있다. 이번 달 1억 원 상당의 임대료 수익을 창출했다면 그중 9천만 원은 투자자에게 돌려줘야 한다는 의미이다. 거기서 부가적으로 부동산 매각으로 발행된 수익도 당연히 배당이나 자사주 매입 등 방식으로 투자자에게 환원되고 있다. 우리도 실물 부동산은 보유하고 있지는 않지만 실제 건물주처럼 따박따박 수익을 받는 투자를 할 수 있다!

 

 

 

 

고배당을 주는 기업도 있는데 왜 굳이 리츠냐라고 따지는 분들도 있을 것이다. 이 부분에 대해서 굳이 답변하자면 우선 리츠는 기업과 달리 무조건 주주들에게 배당을 줘야 한다. 배당을 지급 안 할 경우 법인세가 부과되고 제제를 받을 수 있다. 기업의 경우 주주 의결을 통해 회사 자체적으로 배당을 줄지 안 줄지 결정하기 때문에 일반 주식과는 배당 안정성 측면에서 확연한 차이가 있다. 이번 코로나 이슈로 많은 기업들이 배당을 지급 안 한 것도 같은 맥락이다. 두 번째로는 리츠의 배당을 우리가 추정할 수 있다는 점이다. 보통 건물 계약은 장기 기반으로 향후 몇 년간 안정적으로 얼마큼의 배당을 받을 수 있는지를 알 수 있다는 뜻이다. 이번 코로나나 저번 서브프라임 사태와 같은 사태가 아니라면 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있다. 반면 일반 기업의 경우 다음 분기 영업이익이 얼마큼 발생할지 정확히 예측할 수 있는 사람이 있는가? 대형화재가 발생돼서 기업이 적자라도 난다면 배당은 꿈도 못 꿀 것이다. 

 

리츠는 일반 기업 주식처럼 시장에서 거래가 된다고는 했지만 변동성은 굉장히 낮다고 볼 수 있다.  배당금도 안정적이지만 다른 기업처럼 단기에 빠른 배당 증가를 기대하기에는 무리가 있다. 리츠 투자 본질은 주식 매매에 따른 차익 보다는 장기적인 관점에서 배당 소득을 추구하는 것이다. 배당금 주기가 분기, 반기, 연도 별로 리츠 별로 다르기 때문에 일부 단기 투자자에게는 맞지 않는 옷일 수 있다. 된장처럼 주식도 숙성하는 것을 좋아하는 투자자라면 리츠는 나쁘지 않을 초이스 일 것이다. 

 

마지막으로 국내외 내가 관심 갖고 있거나 투자한 리츠 몇개 소개하고 이번 글을 마무리하겠다.

 

• OHI - 북미 요양원/노인케어시설 건물 리츠
• MPW - 북미 병원 건물 리츠
• Well Tower - 북미 노인케어시설 건물 리츠
• 롯데리츠 - 롯데백화점, 롯데마트 리츠
• 신한알파리츠 - 판교 크래프톤(배틀그라운드 회사), 용산 더프라임 사무 건물 리츠
• NH리츠 -  삼성서초사옥, 분당스퀘어, 서울스퀘어 건물 리츠